ПравоМания.RU > Недвижимость > Ипотека > Как продать квартиру, если она куплена в ипотеку?

Как продать квартиру, если она куплена в ипотеку?

Для большинства жителей нашей страны ипотека – единственная возможность стать владельцем собственной квартиры. Вот только этот кредит выплачивается годами, а за столь продолжительное время может произойти что угодно. Например, потребуется переехать в другой город или приобрести более просторное жильё в связи с увеличением семьи. Кроме того, никто не застрахован от потери работы и невозможности вносить ежемесячные платежи в полном объёме.

В подобных случаях самым разумным выходом станет продажа квартиры. Это законно, но для операций с обременённой недвижимостью потребуется больше времени и усилий.

Объявление о продаже ипотечной квартиры

Точка зрения банка

Жильё, купленное в ипотеку, не является собственностью банка, а всего лишь находится у него в залоге. В связи с этим формально он не может препятствовать его продаже, однако во многих кредитных организациях имеются ограничения, удерживающие заёмщиков от подобных действий. Так, главная задача любого кредитора – получение прибыли, которую формируют проценты за пользование кредитом, поэтому клиенту, решившему закрыть долг и продать имущество, скорей всего, придётся выплатить комиссию за досрочное погашение.

К переуступке обязательств по кредиту банки тоже относятся без энтузиазма, ведь для этого придётся проверять информацию о новом заёмщике. По указанной причине ряд финансовых учреждений берёт комиссию за выдачу разрешения на продажу недвижимости или запрещает самостоятельно искать покупателя.

Продажа квартиры

Банку невыгодно терять клиента, но если последний не в состоянии справиться с финансовыми обязательствами, лучше позволить ему продать жильё и освободиться от долга

Ограничивающие условия у разных финансовых учреждений могут отличаться, но иногда их вовсе удастся избежать. Например, банк может пойти навстречу заёмщику, который решил продать ещё не оплаченную квартиру и купить более просторную и дорогую, оформив кредит здесь же.

Ещё одна причина, по которой получится продать имущество, не опасаясь санкций со стороны кредитора – ухудшение материального положения.

Способы продажи ипотечной квартиры

В зависимости от конкретной ситуации есть несколько возможностей совершить сделку.

Иногда даже не придётся ставить банк в известность, но чаще всего без этого не обойтись – только так удастся продать имущество, не снимая с него обременения.

Продажа квартиры с получением разрешения от банка

Для начала придётся посетить офис кредитора и объяснить, по какой причине возникла потребность продать квартиру. Если есть документы, подтверждающие основания для отказа от ипотеки, стоит взять их с собой – они помогут быстрей убедить банк выдать разрешение на продажу. Оно пригодится при оформлении предстоящей сделки, а также для демонстрации покупателю. Кроме того, будет нужна выписка с указанием суммы, которую нужно заплатить для погашения ипотеки. Имея на руках указанные бумаги, заёмщик может продать имущество несколькими способами.

Продажа квартиры, остающейся в залоге

Найти человека, готового внести сразу всю сумму долга, довольно трудно, поэтому чаще всего при продаже ипотечной квартиры кредитный договор переоформляется на нового покупателя. Ему достаётся жильё и невыплаченная часть кредита, а разницу между ней и полной ценой квартиры получит её прежний владелец.

Новый заёмщик может оформить ипотеку в этом же банке, но при желании вправе воспользоваться услугами другого. Это потребует больше времени и усилий, но зато у него появится возможность выбрать более выгодные условия.

Порядок действий

  1. Поиск покупателя, согласного на данные условия сделки. Обычно этим занимается сам заёмщик.
  2. Проверка покупателя на соответствие требованиям банка – ему придётся пройти обычную в таких вопросах процедуру подтверждения платёжеспособности.
  3. Переоформление ипотеки на нового заёмщика. Условия кредитования при этом могут остаться прежними, но не исключено, что банк поднимет процентную ставку в соответствии с данными, актуальными на текущий момент.
  4. Продажа квартиры с погашением оставшегося долга за счёт покупателя

Иногда владельцу ипотечной квартиры удаётся найти человека, готового выплатить сразу всю сумму.

В таком случае участники сделки смогут оформить всё самостоятельно либо воспользоваться услугами банка, предлагающего за дополнительную плату роль посредника.

Сделка без участия банка

  1. Поиск покупателя и составление с ним предварительного экземпляра договора купли-продажи. В нём прописываются данные сторон, сумма и сроки сделки, порядок выплат, после чего он непременно заверяется нотариусом.
  2. Погашение кредита. Для этого можно взять деньги у покупателя под расписку о внесении задатка, но будет лучше, если он заплатит сам. Так получится избежать сомнений и вопросов, к тому же в платёжных документах будет стоять его подпись.
  3. Закладка оставшейся суммы в банковскую ячейку. Можно воспользоваться и другими возможностями передачи денег, но ячейка – отлично зарекомендовавший себя способ уменьшить риски при взаиморасчётах.
  4. Получение от банка закладной и справки, что ипотека выплачена полностью. С этими документами продавцу нужно подойти в регистрационную палату, чтобы снять с теперь уже своей квартиры обременение.
  5. Заверение продажи у нотариуса
    Окончательное оформление договора купли-продажи у нотариуса. После этого покупатель может регистрировать право собственности, а у продавца, получившего свой экземпляр договора, появится доступ к деньгам из банковской ячейки.

Сделка с участием банка

  1. Финансовая организация, выступающая в роли посредника, открывает две отдельные банковские ячейки: в первую покупателю предстоит положить часть средств, направленных на погашение ипотеки, а во вторую – деньги, причитающиеся продавцу. К этим ячейкам будут иметь доступ все три стороны, но у каждой – свои условия.
  2. Чтобы забрать свои деньги, банк отправляет в регистрационную палату бумаги на снятие обременения с недвижимости. Как только госучреждение подготовит документы, кредитор получит доступ к первой ячейке.
  3. Оформление сделки купли-продажи, причём в данном случае нотариуса выбирает банк. После этого покупатель регистрирует право собственности, а продавец забирает деньги из второй ячейки.

Продажа квартиры без разрешения банка

Это удастся лишь при одном условии – снятие обременения. В описанных выше случаях эта процедура также предшествует продаже, но согласие кредитной организации требуется потому, что остаток долга выплачивает новый покупатель. Если же заёмщику удастся внести эти деньги от своего имени, то квартира перейдёт к нему в собственность, после чего он сможет распоряжаться ею по своему усмотрению. Это возможно двумя способами:

  • погасить ипотеку самостоятельно. Когда большая часть долга уже выплачена, можно взять потребительский кредит или воспользоваться другими возможностями найти недостающую сумму;
  • Успешная продажа жильяотыскать покупателя, согласного доплатить остаток ипотеки от имени заёмщика, чтобы снять с квартиры обременение. Незнакомый человек вряд ли пойдёт на такой риск, поэтому сделка возможна только между хорошими друзьями или родственниками, которые могут согласовать все нюансы взаиморасчётов.

Продажа ипотечной квартиры в строящемся здании

Такая сделка осложняется двумя моментами. Во-первых, квартиры как таковой ещё нет, во-вторых, появляется четвёртая заинтересованная сторона в лице застройщика. Однако продать такую недвижимость вполне реально, причём продавец даже сможет получить выгоду, ведь стоимость квадратных метров в возводящихся зданиях увеличивается по мере приближения сдачи объекта.

Поскольку квартира ещё не готова, оформить договор купли-продажи не получится. В таких случаях переоформляют договор долевого участия, для чего придётся получить письменное разрешение застройщика. Если он не возражает, то с этим документом можно идти в банк, а дальше действовать по одному из описанных выше сценариев.

Итак, продажа ипотечного жилья – задача сложная, но выполнимая. Главная трудность заключается не в переговорах с банком, а в поиске покупателя на обременённое имущество. Если время ограничено, придётся даже снизить цену, но всегда есть надежда, что найдётся человек, которому нужна именно эта квартира.

Дмитрий

Автор: Дмитрий

Количество статей, опубликованных автором: 31. Дополнительная информация об авторе появится вскоре.